Les rapports locatifs en matière d’habitation sont toujours source d’important contentieux : C’est le cas pendant l’occupation du logement avec les impayés locatifs qui peuvent aboutir à l’expulsion du locataire. C’est aussi le cas au départ du locataire pour la restitution du dépôt de garantie.

LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE D’UN BAIL D’HABITATION

Le bailleur d’un local d’habitation peut exiger que le locataire verse un dépôt de garantie. C’est la Loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs qui fixe le cadre légal du dépôt de garantie. Cette somme vise à garantir l’exécution des obligations du locataire ; Cette somme ne peut excéder le montant d’un mois de loyer hors charges. Pendant la vie du bail, le montant du dépôt de garantie ne peut pas être réévalué et ne porte pas intérêts.

Le bailleur pourra imputer un impayé mais aussi des réparations locatives qui auraient été causées par l’occupation du local.

Quelles sont les conditions pour ne pas restituer le dépôt de garantie ?

Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour le paiement des postes suivants :

  • Impayés de loyers ;
  • Impayés de charges ;
  • Réparations à la charge du locataire.

Pour les réparations locatives, il faut comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Si le locataire n’est pas présent lors de l’état des lieux de sortie, il convient de transmettre le dossier à un bailleur qui convoquera le locataire et réalisera l’état des lieux même en son absence. Les dégradations doivent être chiffrées avec des devis ou des factures de professionnels du bâtiment.

Si le local loué se trouve dans une copropriété, un arrêté de compte provisoire est réalisé par le bailleur qui peut conserver 20% du dépôt de garantie dans l’attente de l’assemblée générale annuelle de la copropriété.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clefs par le locataire.

Dans une copropriété, le bailleur qui a conservé 20% du dépôt de garantie dans l’attente de l’AG annuelle dispose du même délai d’un mois à compter de cette dernière pour restituer le solde du dépôt de garantie.

Quelle est la sanction d’une restitution tardive du dépôt de garantie ?

La Loi prévoit que « le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

Le retard risque donc de coûter très cher au propriétaire ; Tellement cher que la Cour de cassation s’est interrogée dernièrement pour savoir s’il n’y avait pas disproportion entre le montant réclamé et la sanction (Civ. 3ème, 13/12/2018, n° 18-17.729). La Cour a saisi le Conseil constitutionnel d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité (Q.P.C.). Le Conseil constitutionnel n’a pas déclaré la disposition non constitutionnelle (C. constit. 22/02/2019, Q.P.C. n° 2018-766).

En l’espèce, le bailleur n’avait pas restitué la somme de 177,00 € ; Il doit donc verser 1.900,00 € d’indemnisation au locataire.

La seule exception à ce principe sévère viendra du locataire : S’il n’a pas communiqué sa nouvelle adresse, permettant ainsi de lui adresser le montant du dépôt de garantie, il ne pourra pas réclamer d’indemnisation.

Pour la sécurisation de vos relations locatives, faites appel à un huissier de Justice.

Xavier DORINET
Publié par par Huissier de Justice au sein de l’ÉTUDE DORINETdans Baux et contentieux locatif, le . , , ,