loyers impayés habitation principale

Mes locataires ont cessé de régler leur(s) loyer(s). Que dois-je faire ? A qui dois-je m’adresser et à quel moment ?

La législation française permet à un bailleur de résilier le contrat qui le lie avec ses locataires en cas d’impayés de loyers, charges et/ou dépôt de garantie. La procédure étant cependant relativement longue, il convient de réagir dès le premier mois d’impayé. L’Huissier de Justice se chargera ensuite de mettre en œuvre l’ensemble des moyens à sa disposition pour parvenir au recouvrement des loyers impayés et/ou à l’expulsion de vos locataires.

Dans l’hypothèse où vos locataires ont cessé le règlement de leurs loyers, il ne faut pas attendre et confier votre dossier à un Huissier de Justice au plus vite.

Leur adresser une ou plusieurs lettres, qu’elles soient recommandées ou non, ne fait courir aucun délai.

La procédure de résiliation du bail en cours doit débuter par un commandement de payer les loyers signifié par Huissier de Justice. La majorité des contrats de location contiennent une clause résolutoire permettant au propriétaire-bailleur d’obtenir de plein droit la résiliation dudit bail. Dans ce cas, le commandement devra reproduire cette clause et le locataire disposera alors d’un délai de deux mois pour procéder au règlement de la totalité de sa dette, en ce compris les frais générés par la signification dudit commandement. A défaut, et même en cas de règlement partiel, la clause résolutoire est dite acquise et la résiliation du contrat de location n’aura plus qu’à être constatée par le juge des référés.

Il convient de préciser qu’un impayé de loyers peut permettre à l’Huissier de Justice de procéder à une « saisie conservatoire de créance ou de meubles », en présence d’un bail écrit.

L’ÉTUDE DORINET peut, dans cette hypothèse, effectuer un blocage du ou des comptes bancaires ouverts au nom de vos locataires, ou un inventaire de leur mobilier, en fonction des informations de solvabilité dont vous disposez les concernant.

Afin d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par le magistrat, une assignation devra être signifiée à vos locataires. Il s’agit d’une convocation à une audience devant le Tribunal d’instance, qui est exclusivement compétent en matière de loyers impayés, et exposant l’ensemble des moyens en fait et en droit. Cette assignation peut être rédigée, signifiée, dénoncée et enrôlée au greffe par l’ÉTUDE DORINET. Plus précisément, après signification, l’assignation doit être dénoncée à la Préfecture afin d’informer l’État qu’une « procédure d’expulsion » est en cours. Cette dénonciation doit être régularisée au moins deux mois avant la date de l’audience. Puis, l’assignation sera enrôlée par l’Huissier de Justice auprès du greffe du Tribunal d’instance afin de permettre l’inscription de l’affaire au rôle pour le jour de l’audience.

La représentation par avocat n’étant pas nécessaire pour ce type de dossier, l’ensemble des pièces vous sera adressé quelques semaines avant l’audience, à laquelle vous pourrez vous rendre en personne. La décision de justice sera rendue quelques jours plus tard et permettra alors à l’Huissier de Justice de mettre en œuvre la « procédure d’expulsion » à proprement parler.

Dans la mesure où vous souhaitez uniquement procéder au recouvrement des loyers impayés, sans pour autant actionner la clause résolutoire qui permettrait d’obtenir l’expulsion de vos locataires, l’Huissier de Justice peut également obtenir une décision de justice les condamnant uniquement au paiement des loyers impayés, charges et/ou dépôt de garantie par le biais de la « procédure d’injonction de payer ». Cette procédure est largement utilisée en matière de loyers impayés, lorsque les locataires ont quitté les lieux en laissant un solde à régler après leur départ.

Textes applicables :

  • La résiliation du bail en cas de loyers impayés : Article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs modifié par l’ordonnance N°2016-131 du 10 février 2016
  • La saisie conservatoire : Articles L511-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution
  • La procédure d’injonction de payer : Articles 1405 et suivants du Code de Procédure Civile