Le bail commercial bénéficie d’une série de dispositions législatives qui lui est totalement dédiée : le chapitre V du titre IV du Code de Commerce est consacré au « statut des baux commerciaux ». Mais ces différentes règles apparaissent compliquées. Quels sont vraiment les droits du locataire pour rompre son contrat de location ? Le propriétaire d’un local commercial peut-il se séparer de son preneur ?

Signature du bail commercial

Les baux commerciaux ne peuvent disposer d’une durée inférieure à neuf ans et prendre fin que par l’effet d’un congé qui doit être donné au moins six mois à l’avance. A défaut de congé, ou bien de demande de renouvellement, le bail se poursuivra automatiquement au-delà du terme fixé initialement. Il convient par conséquence d’être très vigilant sur la dernière date utile pour délivrer votre congé ; plusieurs années de loyers sont en jeu. L’ETUDE DORINET peut vous conseiller sur ce point, et reste à votre disposition pour délivrer votre congé par acte extrajudiciaire, et ce même s’il s’agit d’une urgence.

Le congé par le preneur

La législation prévoit pour le preneur la « règle du 3-6-9 ». En effet, le locataire dispose d’un droit au congé à la fin de chaque période triennale. De plus, il peut, depuis une réforme de 2015, délivrer son congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Toutefois, nous vous conseillons vivement de faire délivrer celui-ci par un Huissier de Justice. En effet, compte-tenu des enjeux qui découlent d’un congé commercial, un juriste qualifié est plus à même de satisfaire à l’ensemble des exigences légales et pratiques.

Le congé par le bailleur

La « règle du 3-6-9 » est la même pour le propriétaire, mais il doit exposer les motifs pour lesquels il est donné ; motifs dont la liste exhaustive est posée par le législateur.
A l’inverse du congé donné par le preneur, le bailleur a quant à lui l’obligation de donner congé par acte extrajudiciaire conformément aux dispositions de l’article L145-9 du Code de Commerce.

Il convient de préciser par ailleurs que suite à ce congé, le preneur dispose d’un droit de saisine du tribunal afin de contester le congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction.

Un exemple : Le contrat que vous avez signé a commencé à courir en date du 1er mai 2000 pour se terminer le 30 avril 2009. Vous avez donc la possibilité de donner congé pour le 30 avril 2003, le 30 avril 2006 ou le 30 avril 2009, toujours avec un préavis de six mois.

Le congé donné après le terme initial

Comme indiqué précédemment, si aucun congé ou demande de renouvellement n’est formulé pour la fin du bail, celui-ci se poursuit automatiquement. C’est ce que l’on appelle la tacite prolongation. Au cours de cette période, le congé devra être donné pour le dernier jour du trimestre civil, toujours avec un préavis de six mois.

Un exemple : Le contrat que vous avez signé a commencé à courir en date du 1er mai 2000 pour se terminer le 30 avril 2009. Ni vous, ni votre bailleur ou preneur, n’avez donné congé ou sollicité un renouvellement du bail. En conséquence, votre contrat s’est prolongé tacitement à partir du 1er mai 2009. En mai 2012, vous souhaitez donner congé. Il convient donc de déterminer le prochain trimestre civil dont le dernier jour est au moins dans six mois. Il s’agira ici du 31 décembre 2012, puisque le 30 juin et le 30 septembre ne permettent pas de respecter le délai de préavis de six mois.

 

Source :  Articles L145-1 et suivants du Code de Commerce

Anne-Gaëlle RICHARD
Publié par par Huissier de Justice - Médiateurdans Baux et contentieux locatif, le . ,